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上海:最嚴房政出臺 房產公司遭遇最冷寒冬以房抵債

作者:管理中心  來源: 發布日期:2016-12-07 點擊次數:454

 

 

    11月28日晚上9時許,上海市住建委、人民銀行上海分行、上海銀監局聯合印發了《關于促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》。在上海出臺新政的同時,天津也出臺了新的房屋信貸政策。

    據悉,曾經因為北京樓市火熱一時的燕郊房價將進入下降通道,有部分投資者開始出售房產套現,更是有房產公司出現以房抵債德邦困窘局面。

    房屋對于房地產企業和建筑企業來說在財務上有著不同的意義,對于房地產企業屬于存貨,但是對于建筑企業可能屬于固定資產。當樓市陷于低迷狀態,房地產公司發生財務困難,沒有足夠的資金支付建筑公司工程尾款,雙方協商決定,房地產公司向建筑公司轉讓商品房作為工程款抵償,在以房抵債的情況下,作為房地產開發企業和建筑企業,分別需要繳納哪些稅收,雙方會計方面應該如何處理?

    案例說明:

    K公司為房地產開發企業,2015年3月委托A公司建造某樓盤。2015年12月,該樓盤竣工,但由于銷售情況不理想,導致K公司發生財務困難,沒有足夠的資金支付A公司工程尾款,共計3000萬元。2016年7月,經雙方協商決定,K公司向A公司轉讓20套商品房作為工程款抵償。假設K公司用以抵債的20套商品房,銷售價格共計2800萬,建造成本為2000萬。

    鉑略財務培訓指出:發生財務困難時,債權人要做出讓步,屬于會計方面的債務重組。

    K公司的會計應該如下處理:

    房地產公司將房屋出售用作債務償還,剩余未還款以債務重組的方式抵付,因此借:應付賬款3000萬,貸方因為商品房作價2800萬,因此主營業務收入是2800萬。另外差額200萬,對于債務人來說屬于貸:營業外收入200萬。由于商品房屬于存貨,因此主營業務收入和主營業務成本要配比,所以借:主營業務成本2000萬,貸:開發產品2000萬。另外還有增值稅為11%(不考慮老項目簡易征收),2800萬對應稅金277萬,因此借方應交稅費為增值稅及附加稅,貸應交稅費為增值稅。在稅收方面,貸營業外收入200萬需要交納所得稅。另外主營業務收入和主營業務成本,也需要交納稅金。同時以房抵債也涉及土地增值稅的問題。商品房售價2800萬,成本2000萬,需要繳納土地增值稅。其余包括營業稅以及產權轉移書據所需印花稅的萬分之5也應涵蓋在內。

    A公司的會計稅務處理方式請關注鉑略財務培訓。

    鉑略是中國領先的財務管理培訓服務供應商,通過提供線上課程、線下公開課、企業內訓及財務專業報告,財稅培訓課程、企業財稅培訓、專業財務咨詢、稅務實務培訓班、財務上崗證培訓,幫助財務專業人士解決職業生涯發展各階段所面臨的挑戰。目前鉑略依托互聯網戰略,已成為中國最大的在線財務培訓平臺。

 

 

 

 
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